ハイサイ、かっちんあまわりです。

前回、V=I/Rとは


で何も書いていませんでした。

本当は一気にすべて書く予定だったが、諸事情でできなくなった。

（PCはぶっ壊れ、スマホは落とし画面がバキバキ状態で修理に出す。修理に出すだけなら簡単だが今使っているスマホのデータをバックアップがしに大変でした。）

さて、本題について説明します。

３つの頭文字について、一つ一つ説明していきます。

Vとは、Value（直訳だと「価値」）（単位は円）

不動産投資家は投資した金額より最終的にValueが上がったか？下がったか？だけで判断します。

買う場合のValueは、買うために投じた金額（物件価格、諸経費等）だが
最終的には、資産を売却して得た金額で判断します。

Vは当然高いほうが良い。

ちょっと話を脱線すると、

新築区分１Rマンション投資というのが内地にはあります。おそらく沖縄にもあるかも？（まぁ内地では1Rが16平米以下な物件がありますが沖縄で16平米で商いできるかは微妙ですが・・・）

年収が高い人向けに、毎年収支が赤字になれば毎年納めた税金が戻ってくるとうたい勧誘が行われたりする。

しかし、そのメリットも最初の1年ぐらいしか実際は還元が無く、仮に現金収支がプラスマイナスゼロで建物の減価償却で確定申告上マイナスを受けてお金が少し戻ってくるとしても

新築で買った区分１Rが売却時に、買値の7~5割になれば

当然、投資した金額より赤字になる。（多少受け取った金額なんかすぐに吹っ飛ぶ）

例えば新築区分マンションを3000万で買い、毎年赤字申告して数万の還付があったとしても、数年保有して売却しようとしたら相場は1500万だったら、1500万の赤字ですよね。(30年保有しても赤字ですよ。）

だったら最初から不動産投資をしなければと思う。

不動産投資家は、
Vを目標（ゴール）として、不動産投資は成功だったか失敗だったかを判断すれば、

その不動産投資には引っかからないと思う。

（まぁかっちんあまわりは新築１Rマンションは投資とは思ってないけどね）



Iとは、インカムゲイン（income gain） （単位は円）のこと。

一般の不動産投資(賃貸業)でいえば、家賃収入。

軍用地で言えば、年間地代。

Iについても、当然高い方がいい。



最後にRとは、Cap. Rate（キャップレート：正式にはCapitalization Rate）のR。（単位は％）

別名は還元利回り。
表面利回りとは本当は違うが、R≒表面利回りで考えも、入門編としてはこの認識で大丈夫。


V=I/R

とは直訳するとIをRで割るとVが出てくる。

例：
年間収入が10万、表面利回りが2%だとすると

10万 ÷ 2%＝V
になります。

計算結果のVは500万。
になります。


応用していきます。
V(500万)＝I(10万)／R(２％）
だった時、

V(500万）を上げようとすると、方法は2種類しかありません。

①Rが固定ならば、Iを上げる。

Iが10万から11万になる。Rが2%固定だと

Vは550万と50万上がる。


②Iが固定ならば、Rを下げる。

Rが2%から1.8%に下がる。ただしI(10万）が固定なら

Vは約55.5万となり55.5万プラスになる。

ここまで理解できると、Iは上げて、Rは下げることが理想な不動産投資だと理解できます。

例えばRが2.0%から1.8%で、Iは10万⇒11万だと

Vは611万となり。500万に比べて、+111万アップすることになります。

ここまでの説明でV=I/Rが理解できると1st ステージクリアです。


次回記事は、もう少しV=I/Rの考え方を深堀したいと思います。

特にRについてはもっと深く理解して欲しいと思っています。


ではまた明日。