ハイサイ、かっちんあまわりです。

前回

で「V=I/R」の基礎を紹介しましたが

「V＝I/R」をもっと理解するために

さらに例題を加えながら「V＝I/R」を説明していきます。

例題：
東京都にある
新築区分１Rマンション
価格3000万。表面利回りは120万（月10万）

表面利回りの計算は、表面利回り＝家賃収入(120万） ÷ 物件価格（3000万） ｘ１００

表面利回りは４％となります。

補足：
前回の記事で「表面利回り」を説明無くさらっと書きましたが、

「表面利回り」とは、収入を物価価格で割った時の数値です。

不動産投資を勉強すると、表面利回りとか、ネットで物件を検索した時に不動産屋から紹介される「利回り」は

ほぼ「表面利回り」を指します。


さて本題。

「V=I/R」での計算式に当てはめると、

3000万（V)＝120万（I) ÷ 4%（R)

ですが

自分が検討している物件が（V)＝3000万として

元になる家賃（I)は120万ですが、
120万の根拠まで調べているだろうか？（確認しているだろうか？）

もし今の賃借人で退去したと仮定して、家賃募集する時に120万で入居者が居るだろうか？

ひょっとすると3千円下げた9万７千円でしか借りてもらえない場合はどうだろう。

97,000円ｘ12か月＝1,164,000円になります。

V=I(116.4万）÷ R(4%)計算すると

Vは2910万になります。

この新築区分マンション3000万で買う（持つ）ということは、不動産投資を始める最初から90万の含み損（赤字）を持つことと同じことなのです。

不動産を買う前に、買う物件の家賃相場を自ら調べると、買う物件のVは調べられます。（家賃相場を不動産業者に聞いてはいけませんよ。その業者の情報は真実なのか判りません。）

賃貸相場について今の世の中は便利でネットで簡単に調べられます。
（沖縄だったら、”うちなーらいふ”、”グーホーム”、”かふう”などで簡単に調べられるます）

もう一つの指標’R’ですが、不動産投資向けの検索サイト（”楽待”、””健美家）であれば

利回りだけを同じように調べられる。

（このとき家賃の額は無視すると良いでしょう、あくまでRにフォーカスして計算してください。
それは家賃が8万と10万が違いを気にすると、
つい10万の方が良い物件だと感じると思ってしまうものなので、
あくまでRだけにフォーカスすることです。）

自分の購入物件が利回り４％だとしても、

もし他の物件は平均4.5%だったとしたら

V=I(120万)/R(4.5%)で計算してみると

Vは2666万になります。

検討している物件がもし3000万だとしたらそれは割高(マイナス333万）だと判断できます。


一般的な不動産は年数が経てば家賃は下がる。(120万⇒116.4万）

家賃から価格を計算（導くと）、価格は下がる。(2910万)

10年で家賃が8万(年間96万)まで下がったとして相場の表面利回りが4%だとすると、

2400万になる。

じゃ不動産投資家はどういう物件を探したらいいか？と言うと

買いたいと思う物件が出たら、10年保有して売却時にVはどうなるか？を先に計算すればいい。

そうすれば価格3000万でなく、同じような物件(新築）で2400万の物件を探すべきなのです。

もし2400万台で新築物件が無ければ、不動産投資家目線として3000万新築物件は相場に対して割高物件なのです。
（投資家はぜったい買ってはいけません。不動産を持ちたいだけなのか？不動産賃貸業を経営したいのか？ここをブレてはいけません。）

新築物件の10年後も簡単に調べられます。

不動産検索サイトに検索条件キーに「築10年まで」を入れて検索すると

10年後の不動産価格は調べること（予想すること）ができます。



Rですが、他の物件の表面利回りと比較しますが、

Iを除く、物件の条件が変わらない場合、（部屋の広さ、駅からの近さ、駐車場の有無、設備等）

表面利回りはなるべく”低い”ことが良い物件です。

不動産を始めようとした初心者は利回りは他の物件よりも”高い”方を探すかもしれません。

ですが相場と比べてなら、利回りは”低い”のが良いのです。

かっちんあまわりもV=I/Rを理解する前まではなんとなく高い利回りを探していますが、それは間違いだったと気づくには大分時間を費やしました。


表面利回り4%じゃなく、4.5%だと価格が下がったのは前回記事で理解したと思うので

逆に4%じゃなく3.5%だったらどうなるでしょう。

120万 ÷ 3.5% ＝ は3,428万になります。

例えばIが120万から96万に下がっても、Rが4%から3.5%になるなら

2,742万となりますので、

3000万から価値は下がったが、600万の損から258万の損へ損失が低くなります。