ハイサイ、かっちんあまわりです。

「利回り」という定義

実はとても曖昧だったります。

不動産販売業者が使う、「利回り」は表面利回りです。

以前の記事で
Ｉ≒表面利回りで紹介していましたが、

実際には異なります。

表面利回り＝不動産収入 ÷ 物件価格 ｘ １００

のことでしたが、不動産投資家は表面利回りだけで物件を選んでいいでしょうか？

それでは足りません、
収益不動産の真の実力は「ＦＣＲ」まで落とて判断します。

ＦＣＲとは、(Free & Clearly Return)を言います。

その不動産が持つ収益力、もっとシンプルに言えば、その不動産の真の実力を測定する指標です。

ＦＣＲ ＝ 家賃収入 ÷ 本当の物件価格「物件本体＋諸費用」×100

ＦＣＲの場合は、分母に購入の諸費用まで含んだ総投資額としているので、より厳しい（正確な）利回りが得られます。

諸経費とは、何かというと
不動産取引にかかわる経費の総称で
具体的には
税金（不動産取得税＋印紙税）、
登記費用（司法書士への手数料を含む）、
不動産手数料等を指します。
さらに細かな事を言えば提出書類（住民票等）を取得にかかる費用や、交通費まで入れます。


不動産の取引（軍用地を含む）の場合、

「取引態様」を広告情報に載せる義務があります。

軍用地が倍率だけで判断すると、
初心者は「取引態様」を見落とす可能性が
あるので注意してください。
ここが「売主」か「仲介」かを確認します。

もし「仲介」であれば、不動産仲介手数料が発生しますが、
もし「売り主」であれば、不動産仲介手数料が発生しません。

ＦＣＲを使って物件を比較すると、この「取引態様」の違いも関係なくなります。同じ基準で比較できます。


Ｅ=Ｉ／Ｒの’Ｒ’は、

ＦＣＲに読み替えることが可能です。

そうすることで、’Ｒ’は正確になり、結果として’Ｖ’はより正確になり、

不動産収益物件の目利き力は向上します。